・令和9年度固定資産税（土地）評価替えに係る路線価等調査策定業務

・令和9年度固定資産税（土地） 評価替えに係る路線価等調査策定業務事後審査型条件付一般競争入札(郵便入札)の実施について(公告)生駒市において発注する下記の業務については、事後審査型条件付一般競争入札に付することとしたので、地方自治法施行令第１６７条の６の規定により公告する。 令和７年７月２５日生駒市長 小紫 雅史記入札公告第７課土－１号第１ 入札に付する事項(1)契約件名 令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務(2)場 所 生駒市全域(3)契約期間 契約の日から令和９年３月３１日まで(4)履行期間 契約の日から令和９年３月３１日まで(5)業 種 不動産鑑定(6)業務概要 別紙仕様書による(7)予定価格 事後公表(8)最低制限価格 設定なし(9)入札保証金 免除第２ 入札に参加するために必要な資格生駒市に令和７年度有効な一般競争(指名競争)参加資格審査申請書(測量・建設コンサルタント等)を提出している者で、公告日現在から入札(開札)日まで生駒市物品・委託業務入札等心得書に示す入札参加資格を満たすとともに、生駒市から入札参加停止を受けていないことのほか次に示す条件をすべて満たすものとします。 (1)生駒市の令和７年度測量・建設コンサルタント等登録業者一覧表(不動産鑑定)に登録のある者(2)不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号)第22条第1項による登録を受けている者(3)奈良県内の地方公共団体において、平成２７年、平成３０年、令和３年及び令和６年基準年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務のうち、２基準年度以上を同一の発注者から受注した実績を有する者(金額は問いません)(4)本業務に従事する不動産鑑定士(入札者との雇用関係を証明でき、奈良県近郊(奈良県、大阪府、京都府)の本店、支店又は営業所に勤務する者に限る)を配置できる者(5)業務を実施する作業所の所在地が、生駒市役所から直線距離で30km以内にあること第３ 設計図書等の閲覧契約の条件を示す設計図書等を公告の日から次のとおり、生駒市役所３階市政情報コーナーで閲覧に供します。 ※設計図書等は生駒市公式ホームページからもダウンロードできます。 閲覧日時 令和７年７月２５日(金)～入札(開札)日の翌日(本市の休日は除く。 )午前8時30分～午後5時15分閲覧場所 生駒市役所３階市政情報コーナー第４ 質問回答に関する事項質問の日時・方法 契約主要事項説明書をご覧ください。 ※注意事項 『質問書』を使用してください。 (生駒市役所課税課の窓口で入手するか、生駒市公式ホームページからダウンロードしてください。 )※指定する日時、方法以外の質問書には回答は行いません。 回答の日時・方法 契約主要事項説明書をご覧ください。 生駒市役所３階市政情報コーナー及び生駒市公式ホームページにて質問内容とともに閲覧に供します。 第５ 入札書の郵送方法入札者は、次に掲げる書類を入札(開札)日の前日までに到着するように、封筒に入れ(別紙入札書郵送用封筒記載例のとおり)、一般書留郵便又は簡易書留郵便いずれかの方法により、生駒郵便局へ局留扱いで郵送してください。 郵送にかかる費用は入札者の負担とします。 ※特定記録郵便での郵送は、無効となります。 ○ 入札書(指定様式)・各種様式は課税課の窓口で入手するか、生駒市公式ホームページからダウンロードしてください。 ※ 指定した郵送方法以外の提出や必要な書類が添付されていない入札書は無効となります。 (その他無効となる入札書は、生駒市物品・委託業務等事後審査型条件付一般競争入札実施要領及び生駒市物品・委託業務入札等心得書をご覧ください。 )入札書の生駒郵便局への到達期限 令和７年８月１４日(木)なお、局留の期間は、郵便局に到着した日の翌日から起算して 10 日間となっておりますので、下記入札(開札)日の10日前に到達することがないようご注意ください。 入札担当職員は入札(開札)日に生駒郵便局に封筒を受領しに行くため、入札(開札)日の 10 日前に生駒郵便局に到達し、差出人に返送された場合は、入札に参加することができません。 第６ 入札(開札)の日時、場所、傍聴方法及び落札候補者に提出を求める書類入札(開札)日時 令和７年８月１５日(金)午後３時００分入札(開札)場所 生駒市役所 ３階３０２会議室(入札室)(1)落札候補者の決定方法は「生駒市物品・委託業務等事後審査型条件付一般競争入札実施要領」に従います。 (2)開札の傍聴を希望される方は、「生駒市建設工事等入札傍聴実施要領」の規定に基づき、開札日の午後１時００分から２時４５分までの間に生駒市役所１階課税課の窓口で申し込みをしてください。 なお、傍聴は申込み先着順とし、入札(開札)日につき定員(10名)になり次第締め切ります。 また、入札者(代表者)が傍聴の申込みをした場合、開札立会人を依頼する場合があります。 (3)落札候補者は、落札候補者の決定(開札日又は同額の場合くじを行った日)の翌日(休日は除く)の午後５時 15 分までに、次の書類(次頁)を課税課に提出してください。 (落札候補者には電話連絡)① 事後審査型条件付一般競争入札参加資格確認申請書(指定様式)② 不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号)第22条第1項による登録を受けていることを証する書類の写し③ 業務実績に関する契約書の写し又は業務概要が記載された業務履行証明書等(同一の地方公共団体の２基準年度分、計２通)④ 配置する不動産鑑定士の資格を証する書類の写し⑤ 配置する不動産鑑定士との雇用関係を示す書類(代表者以外の場合)次に掲げる書類のうち落札候補者との直接的かつ恒常的な雇用関係が確認できるもののいずれかア「健康保険被保険者証」の写し※市町村の国民健康保険被保険者証は不可※保険者番号及び被保険者等記号・番号を復元できない程度にマスキング等施して提出してください 。 イ「雇用保険被保険者証(又は、雇用保険被保険者資格取得等確認通知書)」の写しウ「住民税特別徴収税額の通知書(又は、住民税特別徴収税額の変更通知書)」の写し※市区町村が作成する「特別徴収義務者用」で最新年度のものエ「所得税の確定申告書」の写し(最新のもの)オ「源泉徴収票」の写し(最新のもの)⑥ 業務を実施する作業所の所在地が、生駒市役所から直線距離で30km以内にあることを示す地図等(地図上、作業所と市役所との間で直線を記載し距離を表記すること)第７ その他契約締結後、契約の相手方が次のいずれかに該当するときは、契約を解除することがあります。 また、契約を解除した場合は、損害賠償義務が生じます。 (1)役員等(受注者が個人である場合にはその者を、受注者が法人である場合にはその役員又はその支店若しくは常時建設工事の請負契約を締結する事務所の代表者をいう。 以下同じ。 )が暴力団員(暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成３年法律第77号。 以下「暴対法」という。 以下同じ。 )第２条第６号に規定する暴力団員をいう。 以下同じ。 )であると認められるとき。 (2)暴力団(暴対法第２条第２号に規定する暴力団をいう。 以下同じ。 )又は暴力団員が経営に実質的に関与していると認められるとき。 (3)役員等が、自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもって、暴力団又は暴力団員を利用するなどしたと認められるとき。 (4)役員等が、暴力団又は暴力団員に対して資金等を供給し、又は便宜を供与するなど直接的あるいは積極的に暴力団の維持、運営に協力し、若しくは関与していると認められるとき。 (5)役員等が、暴力団又は暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有していると認められるとき。 (6)下請契約又は資材、原材料の購入契約その他の契約(以下「下請契約等」という。 以下同じ。 )に当たり、その相手方が前各号のいずれかに該当することを知りながら、当該者と契約を締結したと認められるとき。 (7)受注者が、第１号から第５号までのいずれかに該当する者を下請契約等の相手方としていた場合(前号に該当する場合を除く。 )に発注者が受注者に対して当該契約の解除を求め、受注者がこれに従わなかったとき。 (8)この契約の履行に当たり、暴力団又は暴力団員から不当に介入を受けたにもかかわらず、遅滞なくその旨を発注者に報告せず、又は警察に届け出なかったとき。 この公告に定めのない事項は、『生駒市物品・委託業務等事後審査型条件付一般競争入札実施要領』及び『生駒市物品・委託業務入札等心得書』に従います。 問合先：生駒市役所課税課0743-74-1111、生駒市公式ホームページアドレスhttps://www.city.ikoma.lg.jp/様式１０該当事項は■件 名質問番号契約担当業務担当契約期間 契約日から までとします。 □ (１)生駒市契約規則の規定により免除とします。 ■ (２)□ (３)①契約保証金を現金で納めること。 ②履行保証保険契約による契約保証を付すこと。 ■無□有 (予算の範囲内で契約にのっとり行います。 )□無■有 (予算の範囲内で契約にのっとり行います。 )提出方法(提出課：業務担当課 必ず上記の質問番号を記載してください)※直接持参や指定する方法以外による提出は認めません。 ■ 番号 □電子メール提出日 午後 3:00 まで回答方法生駒市役所３階市政情報コーナーで閲覧に供します。 ※生駒市ＨＰ(https://www.city.ikoma.lg.jp/)からも閲覧できます。 回答日 午後 3:00 から契 約 主 要 事 項 説 明 書令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務７課土－１課税課課税課その他前払い金部分払い金質問回答0743-74-1333 ※質問書はＦＡＸの場合、所定の書式を送信してください。 電子メールの場合は、添付ファイルに記入の上、送信してください。 Ｆ Ａ Ｘ令和９年３月３１日契約保証金令和７年７月３０日(水)令和７年８月５日(火)生駒市契約規則の規定により過去２ヶ年間に本市又は他の官公庁と同種同規模の業務の契約履行実績の提示がある場合、又はその他契約保証金免除措置に該当した場合においては、契約保証金を免除としますが、その他の業者の方は、契約金額の１０％の契約保証金の納付又はそれに代わる担保の提供を求めます。 生駒市契約規則の規定により次の①・②に掲げる契約保証のうち、いずれか一つを選択することとします。 1仕 様 書第 １ 章 総 則(業務目的)生駒市(以下「甲」という。 )が実施する、固定資産の評価替えに関して行う「令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務」(以下「本業務」という。 )は、現況の適正確実な課税客体の把握と市街地宅地評価法による、市内全域の路線価の客観的な土地評価を行うものである。 生駒市内の土地利用の状況及び価格体系や地価の状況等の実情を踏まえ土地価格の変化に適切に対応するために、街路条件連続性現地調査、用途地区区分、状況類似地域区分及び土地価格比準表(以下「比準表」という。 )並びに路線価評定に係る作業を適切に行い、令和９年度の評価替えにおける土地評価の一層の均衡化、適正化を図り、納税者等に路線価付設過程の客観的・論理的説明を可能にすることを目的とする。 本業務の円滑な運営に資するため、受託者(以下「乙」という。 )は、仕様書に基づき履行しなければならない。 (準拠法令等)第１条 乙は、固定資産(土地)評価作業(以下｢作業｣という。 )を実施するにあたり、下記の法令等に準拠して行うものとする。 (１) 地方税法(昭和２５年法律第２２６号)及びそれに基づく固定資産評価基準(２) 不動産の鑑定評価に関する法律(昭和３８年法律第１５２号)及び不動産鑑定評価基準(平成１４年国土地第８３号の３)(３) 地価公示法(昭和４４年法律第４９号)及び国土利用計画法施行令(昭和４９年政令３８７号)(４) 生駒市が定める諸規則(５) その他関係法令(主な作業・業務概要等)第２条 乙が行う作業容量・日数・調査箇所等は次のとおりとする。 (１) 作業区域 生駒市全域(53.15ｋ㎡)(２) 作業容量① 標準宅地数 約300地点(標準宅地鑑定価格修正は令和８年１１月迄路線価均衡検証継続)②比準表総数 約10～12種類程度③用途地区・状況類似地域数 約７～10用途地区 約300地域④路線本数 約5,500～6,000本(街路条件等調査後の再区分化の増加を含む)⑤街路条件連続性調査本数 最小有効幅員箇所確認(令和８年２月１０日実施完了)(概ね１路線に付、最小確認箇所２～４箇所以上 総10,000箇所以上調査含む)⑥一次路線価均衡作業 市役所職員と立会協議調整路線価算定2(令和８年３月～８月 概ね９０日程度実施)⑦上記調整後に標準宅地不動産鑑定業者との価格調整会議 (１～２日実施)⑧路線価評定結果の説明実施(報告会)１日⑨令和８年７月１日 時点修正率受領後の二次路線価均衡作業(令和８年９月～１１月 市において立会調整 概ね２０日程度実施)⑩最終標準宅地不動産鑑定業者との調整会議 (１～２日実施)(令和８年１１月～１２月予定)⑪評価替え期間中の更新新規路線調査及び路線価算定・路線価調書提出(令和８年１月～令和９年３月３１日までの期間随時対応含む)⑫評価替え期間中 造成住宅団地・その他地区 課税路線価の評定(現場調査 価格形成要因調査 路線価評定等全て含む)⑬売買実例収集分析・・・・概ね市内全域 100～120事例以上収集整理・報告⑭土地評価事務取扱要領及び画地計算要領の作成・助成(全体補正率の再検証)⑮不服審査申請事案 現場調査 弁明書起案 業務期間継続対応⑯納税者の窓口へのクレームに対する回答書の作成等(助言 助成 現場調査 回答 協議含む)⑰宅地以外地目(田・畑・山林 左記基準地の評価シートの作成)⑱総括 令和９年度評価替え結果の説明(報告会)１日(工期)第３条 本業務の履行期間は、契約の日から令和９年３月３１日までとする。 (実施計画等)第４条 乙は、本業務着手前に実施計画を立案し、次の書類を甲に提出し、了解を得なければならない。 (１) 作業実施計画書(２) 工程表留意事項として、乙は２年度間を通じた工程表を作成しなければならない。 特に前年度の街路条件連続性調査は令和８年２月１０日までに終了し、それらのデータを令和８年２月末までに入力を完了し、第一次路線価格均衡作業に反映して実施する。 令和８年３月には調査した価格形成要因を反映させ、それらに留意した工程表を作成しなければならない。 (３) 作業着手届け書(乙の不動産鑑定士等の業務従事者の組織体制等)第５条 業務従事者等は過去において固定資産税評価の路線価均衡業務の実績を有し、比準表作成及び路線価評価システム(評価システムソフト等)を十分に理解した者でなければならない。 ２ 乙の業務組織体制は、標準宅地の不動産鑑定及び地価公示価格、地価調査価格、相続税3路線価等を十分に路線価均衡作業に活用できるものであること。 また、乙は不動産鑑定士及び同等の能力を有する業務従事者等を配置し、これら一連の業務遂行ができる体制を整えなければならない。 なお、共同企業体または提携(ネットワーク提携)等の形態は不可とする。 ３ 乙は甲が定める担当職員と常に密接な連絡を取り、その指示に従うものとする。 (標準宅地の鑑定評価受託者のマネジメント等を行う事務局業務等)第６条 乙は標準宅地の鑑定評価受託者との連絡、調整、とりまとめ等のマネジメントを行う事務局業務を担うものとする。 ２ 乙は標準宅地の鑑定評価受託者と評価替えメモ価格、鑑定価格その後の３年にわたる時点修正率及び路線価最終調整等について、乙の本店等において会議を開催し、適正な鑑定価格と適正な路線価の均衡を保たなければならない。 ３ 乙は標準宅地の鑑定評価受託者に対し標準宅地位置図、市内全域の状況類似地区図面及び標準宅地街路条件データ等を提供しなければならない。 (資料等)第７条 甲は、本業務実施のため、乙に対し以下の資料を貸与しなければならない。 (１) 道路現況平面図(道路台帳図等)(２) 地番図(３) 都市計画図、都市計画基本図(４) 土地建物等登記済通知書(５) 下水道付設図関連(６) 市道認定路線網図(７) 前期路線価図面(路線価図面提供 施設接近ネット距離は乙が電子化し測定するものとする)２ 乙は、貸与された資料を汚損等の無いように十分注意し、複写、複製をするときは、事前に甲の了解を得なければならない。 また、作業が終了したときは、速やかに甲に返還しなければならない。 (疑義及び再委託の禁止)第８条 本業務の実施にあたり、本仕様書に明示なき事項または疑義が生じた場合は、甲の指示を受けるものとする。 ２ 本業務の再委託は禁止する。 本業務は、一体的に街路調査から最終路線価の評定を行うものであり、特に街路条件調査や価格形成要因の判定調査の再委託を禁止するものである。 (成果品の帰属)第９条 本業務における成果品は、全て本市に帰属しなければならない。 ２ 路線価評価システム等の全てのデータは甲に帰属しなければならない。 (成果品納入にあたっての留意事項)4第１０条 受託者はＣＤ―Ｒ等の納入の際にはウイルス対策ソフトで検査を行い、不正なプログラムの混入を阻止し、安全性を確保するものとし、ウイルス対策ソフトにより検査を行った確認書を甲に提出するとともに、成果品の盤面にラベルを貼り付ける等の処理を行わなければならない。 確認内容は甲と協議しなければならない。 (年度間の業務割合及び請求額)第１１条 乙は前期、令和８年３月３１日及び後期、令和９年３月３１日までに甲の指示による日時に検査を受けなければならない。 その検査に合格した場合は契約に従い前期、後期の請求をすることができる。 第２章 評価業務(各年度の業務)第１２条 各年度の評価業務は、後述の通りである。 これらの業務は本市が標準宅地の鑑定評価価格を令和８年３月末で決定するものではなく、一次路線価均衡作業及び二次路線価均衡作業を通じて甲、乙、及び標準宅地の担当する不動産鑑定士と協議調整し、令和８年１１月～１２月まで行うものである。 それら一連の総合的な作業を行い、標準宅地鑑定価格と一体的に連動した、客観的・適正な均衡の有する路線価を評定するものである。 前期の一次路線価評定は公的価格(相続路線価を主として)との均衡を図るために令和８年４月～６月に国税側に事前に路線価を提案するものである。 また比準表作成においては、市内すべての標準宅地価格の統計分析を行い、理論値価格と令和８年３月時点の標準宅地価格との整合分析を行い、開差について甲に報告し、且つ、これらの統計分析の説明変数による偏回帰係数について比準表格差に取り込みの検証を行い、納税者等に十分に説得性の有する比準表を作成しなければならない。 後期の主たる作業は、令和８年７月１日時点の時点修正を勘案した路線価調整を行い、令和８年１月１日路線価価格の再度の均衡を最終的にフィードバック調整し、最終段階として標準宅地鑑定価格の修正の根拠を求めるものである。 令和７年度業務(前期 契約の日～令和８年３月３１日)(１) 街路条件連続性調査及び確認(歩道の有無 幅員 勾配「中傾斜 急傾斜測定」・階段の有無 行止りの有無 日照の日陰路線の判定)(２) 価格形成要因の調査及びカテゴリー判定作業原則として乙の判定による価格形成要因を採用するものであるが、以下の価格形成要因は令和９年度評価替えに採用を予定するものである。 ①道路種別判定 (国道 主要道 市道認定道 私道その他道)②道路連続性幅員現地確認測定③舗装の有無現地測定④歩道の有無現地測定5⑤行止りの現地確認⑥勾配の現地測定 中傾斜道(８度以上１５度未満)急傾斜(１５度以上)⑦片側敷地の状況現地判断⑧階段道の一定距離の測定⑨一方通行判定⑩最寄り駅距離(１１駅)測定・・・比準表は※二次テーブルを構築しなければならない。 (全路線に対応する歩行距離の測定 ネットワーク距離)(現比準表の距離格差について再検証を行い格差の再度検証する)⑪最寄り商業施設距離測定 (予定商業施設約２０施設程度予定)・・・・比準表は※二次テーブルを構築しなければならない。 (現比準表の距離格差について再検証を行い格差の再度検証する)⑫商業中心距離測定⑬下水道の有無判定⑭土地利用の判読 約１５カテゴリー以上⑮日照通風の現地判定⑯都市計画法の用途地域判定⑰容積率の判定(指定容積率)⑱建蔽率 (市街化調整区域は甲より容積・建蔽率図面提供)⑲風致地区 その他 防火地域他以下の二次テーブルは路線価計算に必ず反映させなければならない。 ※(二次テーブル)について「路線価評価システムの距離条件基準設定」距離格差対応の比準表においては、一般に多用される一次テーブル(距離格差のカテゴリー区分の場合、例えば区分を１,０００ｍとした場合、９９９ｍと１,０００ｍで格差が生じる事をいう。 １km前後の地域で僅差１ｍの格差が発生し、実態に適合しない。 )ではなく二次テーブル(主要路線と対象距離施設との距離、主要路線とその他路線との距離を比準表システムで自動的に相殺するテーブルを構築しなければならない。 これは一次テーブルでは距離格差が画一的になり、実情に即した説明が不可能であるが、二次テーブルは距離に応じて逓減化或いは逓増化することにより、より実情に即した距離格差の説明が可能となるためである。 )を構築しなければならない。 したがって、比準表のマトリックスにおいては対象施設から遠い状況類似地域格差は逓減化し、対象施設から近い状況類似地域格差は逓増化するような比準表を作成する。 また、実情にあった格差が評定されるように数十の状況類似地域内路線価の格差をシミュレーションしなければならない。 (３) 用途地区の見直し及び状況類似地域の見直し(令和７年１０月末において鑑定評価地点の見直し予定含む)(４) 路線概況調査及び街路条件連続性調査後の路線単位による状況類似地域区分(５) 街路条件連続性調査データ及びその他価格形成要因の比準表システムへの入力(６) 標準宅地のメモ価格による目的変数の統計分析及び理論値価格の分析検証(７) 統一性の有する一次比準表の検討及び作成6(統計分析による主要係数の数値及び土地価格比準表を駆使した検討を行う)(８) 一次比準表の検証及び過去路線価とのシミュレーション(上昇逆転路線価の抽出)(９) 一次比準表による一次路線価評定(10) 一次路線価調書の作成(11) 市内の新規開発団地を調査し路線価評定及び更新追加路線の検証(12) 一次路線価格均衡作業(甲において乙は立会し協議調整 令和８年３月～８月予定約９０日程度甲の役所において実施予定、標準宅地鑑定業者との調整を含む)(13) 相続路線価を路線価システムに入力及び路線価の均衡作業に使用するものとする(14) 売買実例価格等の収集・整理・報告(路線価参照のため成約事例、売り希望事例 業者ヒアリングを含む)(15) 標準宅地鑑定評価業務委託データの修正(一覧表に鑑定データ更新・位置図の修正等)(16) 一次路線価調書作成(17) 一次比準表作成(18) 比準表報告書(19) 令和７年度業務報告書作成(20) 路線価評価システム「電子媒体データの提出」(全路線価の価格形成要因及び格差及び路線価格)(21) ネットワーク距離計算電子媒体データの提出(22) 土地評価事務取扱要領及び画地計算要領の作成・助勢(全体補正率の検証)(23) 不服審査申請事案 現場調査 弁明書起案 対応 業務期間２年継続(24) 納税者の窓口へのクレームに対する回答書の作成等(25) 宅地以外地目(田・畑・山林 基準地の評価シートの作成)令和８年度(後期 令和８年４月１日～令和９年３月３１日)(１) 街路条件連続性調査及び路線概況調査による二次路線価評定前の最終現地調査等(２) 最終価格形成要因データの再検証 データ修正作業①道路種別判定修正②道路幅員データ修正(連続性調査後路線区分の変更業務全てを含む、但し路線本数の増加が生じても本業務に含むものとする)③舗装の有無データ修正④歩道の有無データ修正⑤行止りのデータ修正⑥勾配のデータ修正⑦片側敷地の状況データ修正⑧階段道の測定データ修正⑨一方通行データ修正⑩最寄り駅距離データ修正⑪最寄り商業施設距離データ修正7⑫商業中心距離データ修正⑬下水道の有無データ修正⑭土地利用のデータ修正⑮日照通風のデータ修正⑯都市計画法の用途地域データ修正⑰容積率のデータ修正⑱建蔽率データ修正⑲風致地区 その他 防火地域他データ修正(３) 用途地区・及び状況類似地域の最終決定(４) 用途地域・状況類似地域変更に伴う最終路線移動作業(５) 更新新規路線の調査及び比準表システムへの取り込み作業(６) 路線区分の最終見直し及び新規路線の付設(７) 一次路線価均衡後の比準表格差及び時点修正率影響後の比準表格差修正(８) 二次比準表の作成 (時点修正率決定後の比準表検証)(９) 二次比準表による二次路線価評定及びシステムデータ構築(10) 二次路線価格均衡作業 「時点修正率決定後の路線価均衡」(甲において乙は立会し協議調整 令和８年９月～１１月予定 約１５日程度甲の役所において実施予定、標準宅地鑑定業者との調整を含む )(新規開発団地の最終路線価評定及び更新追加路線価評定を含む)(11) 近隣市町の路線価の調整及び追加指示路線の最終調整(12) 総括 令和９年度評価替え結果の説明(13) 最終路線価調書提出(最終のデータを全て完結した路線価評定)(14) 最終比準表作成(15) 比準表格差 採用要因の根拠報告書作成(16) 比準表報告書作成(17) 令和８年度業務報告書作成(18) 路線価評価システム「電子媒体データの提出」(全路線価の価格形成要因及び格差及び路線価格)(19) ネットワーク距離計算電子媒体データの提出(20) 土地評価事務取扱要領及び画地計算要領の作成・助勢(21) 不服審査申請事案 現場調査 弁明書起案 対応 業務期間２年継続(22) 納税者の窓口へのクレームに対する回答書の作成等(23) 宅地以外地目(田・畑・山林 基準地の評価シートの作成)「令和７年度業務」(街路条件連続性調査及び確認)第１３条 価格形成要因のうち最も量的に測定が可能な歩道の有無 幅員 勾配の「中傾斜8急傾斜測定」 階段の有無 行止りの有無、日陰路線について市内全域の路線現地調査を行うものである。 この調査は最も初期に速やかに着手を行い、令和８年２月１０日までに完了しなければならない。 そのデータを路線価システムに反映して、令和８年３月以降の一次路線価に反映させなければならない。 以下の調査基準に従い調査しなければならない。 また、街路調査連続性の確認は路線の起点終点を十分見極めた上で１路線あたり２箇所以上連続性、幅員等を確認し、調査図面に記載する。 成果品として最新時点の住宅地図等に路線を表示して確認数値を記録したものを甲に提出し承認を受けなければならない。 また路線データと突合せを行い調査漏れの路線を抽出し、調査漏れのないようにしなければならない。 １ 街路調査基準の具体的な方法(１)道路幅員・・・・有効幅員：後述 街路測定例示図面参照①街路(交差点から交差点)ごとの最小の有効幅員を計測する。 ②計測は10cm単位で1cm単位を切り捨てとする。 ③最小の有効幅員とは、歩行者、車両等が歩行・通行できる常識的な実質幅員をいう。 ④側溝がある場合、路線区間内に全ての蓋がある場合は側溝有りとして、それを含めた幅員とする。 蓋とはグレーチングの車輌可能蓋⑤Ｌ型側溝等の場合は立ち上がりを含まない。 ⑥未舗装等の場合で草木が生えている場合は、それを含まない有効幅員とする。 ⑦街路が長い場合は狭いと思われる要所ごとに計測を行う。 ⑧幅員が変化する場合は、その変化点で各々計測を行う。 ⑨駅前ロータリー等はその通路ごとに有効幅員を計測する。 駐車スペースとロータリー幅員がわからない場合は、ロータリーに接続する幹線道路幅員をもって、ロータリーの幅員とする。 ⑩個人的な所有物(石・植木・自転車等)を設置等し、幅員が異なる場合は、通常の幅員とその状況及びそれによる幅員を明記する。 (２)舗装①舗装の有無を確認する。 未舗装部分は街路調査図面に着色しなければならない。 ②舗装有りでインターロッキングの場合はその部分とその状況(カラー舗装等)を明記する。 なお、アスファルト、コンクリートの違いの明記は不要とする。 ③部分的に舗装がない場合はその部分と舗装無しを着色する。 ④舗装後の経年劣化等により部分的に未舗装の場合、また、砂利等を被り舗装有りと判断し難い場合は明記の上、舗装無しとする。 (３)歩道①歩道の有無を確認する。 ②歩道とは、歩車道境界ブロックにより段差が設置されるものを言う。 ③片側、両側は明記する。 (４)勾配・階段①勾配は目測により急傾斜を角度測定の対象とする。 ②勾配は途中で角度が変わるため、街路の数箇所で勾配定規により計測し角度を記載する。 9③計測は概ね中傾斜は８度以上１５度未満、急傾斜を１５度以上の場合とする。 ④階段はその街路のどの範囲かを明記する。 可能であれば段差も明記する。 ⑤１５度以上の勾配については着色する。 (５)行止り①計測する街路の行止りを確認する。 ②バリカー・ポール等がある場合はその有無を明記する。 ③行き止まりとは、歩行者、車両等がそれ以上先に進めないものをいい、例えば歩行者が段差を超えてその先に行けると考えられる場合、または、現実的にそうなっている場合はその段差を計測し、状況とともに明記する。 ④行き止まり路線に関しては着色する。 (６)地下通路等状況等を明記する。 (７)敷地内通路状況等を明記する。 (８)無道路地無道路地は原則的には存在しない。 無道路地の通路は確認する。 幅員も記録する。 (９)立体交差立体交差の下の道が、どのようになっているか図示する。 (10)その他上記にないものについては、その状況のコメントを明記する。 10２ 街路測定例示略図 ※有効幅員は路線の最小部分の幅員であること。 ①基本の有効幅員の定義(歩道は歩車道境界縁石を前提)②Ｕ字側溝の蓋がない場合･･･側溝の開口部内側までとする③暗渠に蓋をしている場合･･･蓋を含む部分までとする蓋なし④ガードレールがある場合･･･歩道部分を含む歩道 歩道車道※有効幅員車道側溝有効幅員暗渠蓋側溝車道有効幅員歩道 歩道 車道有効幅員ｶﾞｰﾄﾞﾚｰﾙ11⑤Ｌ型側溝の場合･･･立ち上がりの内側までとする⑥Ｌ型側溝(エプロン一体型)の場合･･･側溝を含む⑦路肩構造物がない場合･･･舗装のない部分は含まない⑧未舗装･･･草木が生えている部分を含まない車道有効幅員Ｌ型 Ｌ型車道有効幅員ｴﾌﾟﾛﾝ側溝 ｴﾌﾟﾛﾝ側溝舗装なし舗装なし 車道(舗装または未舗装平坦部)有効幅員未舗装有効幅員雑草路肩地帯雑草路肩地帯12⑨敷地内通路状況または境界がなく細街路の通路等の幅員(農村集落等の車輌が進入できない地域等)建物 外壁間距離 建物有効幅員外壁または路肩を判断する。 ⑩歩道が無く路肩にガードレールを設置している場合(ｶﾞｰﾄﾞﾚｰﾙの道路側内面にて有効幅員とする)⑪橋・踏切に接続する路線の幅員踏切・橋の幅員ではなく幅員1・幅員2の有効幅員とする。 あくまで画地は路線に接面する。 河川等ｶﾞｰﾄﾞﾚｰﾙ有効幅員 内側道路部分13(価格形成要因の調査及びカテゴリー判定作業)第１４条 令和９年基準年度評価替え作業における各路線の価格形成要因を適正に反映するため、測定が可能な定量的な要因と測定が不可能な定性的な要因等の分類はもとより、比準表作成や路線価評定を考慮した価格形成要因を取得しなければならない。 特に二次テーブル処理する接近要因施設である駅及び商業施設について影響度合について留意しなければならない。 また、後述の標準宅地価格の均衡や比準表の格差の前提となる統計分析に留意し、実体性の有する価格形成要因を絞り込むものでなければならない。 ２ 前項で取得する価格形成要因について、甲乙協議により価格形成要因を確定しなければならない。 ３ 街路条件・接近条件・環境条件・行政的条件等の土地価格に影響を与えると考えられる価格形成要因について、広範な資料を分析収集整理して、綿密に精緻して検討しなければならない。 収集整理した資料や航空写真及び現地調査により、標準宅地及び全路線の価格形成要因を適切に取得しなければならない。 そのため、価格形成要因の決定にあたっては、乙は甲と十分に協議し十分に説明しなければならない。 ４ 価格形成要因は、以下の項目を原則として対象にし、市域の地域実情により、項目の追加もしくは変更を行うものとする。 (１)街路条件①道路種別(公道・私道等)・・・道路認定図・管内図にて調査②道路幅員・・・取得した幅員をデータ化し過去路線価幅員との異動をデータ化する。 (前述 調査のとおり 現地測定確認)③舗装の有無・・・現地確認(データ化し過去路線価幅員との異動をデータ化する)④歩道の有無・・・現地確認(データ化し過去路線価幅員との異動をデータ化する)⑤行止りの有無・・・(データ化し過去路線価幅員との異動をデータ化する)川・軌道路線1路線2踏切・橋等(測定は行う)幅員幅員道路 道路14⑥勾配の有無・・・(データ化し過去路線価幅員との異動をデータ化する)⑦片側敷地の状況・・・河川、がけ、斜面地等が路肩に出現している路線を調査する⑧階段道の一定距離の測定・・・(データ化し過去路線価幅員との異動をデータ化する)⑨一方通行・・・規制資料により判読し終日時間の長いものを認定する(２)交通・接近条件①最寄り駅距離・・・全路線の中点から駅中点までの歩行距離を測定する。 なお、路線価図の地図データを甲から受領し、乙はこのデータに基づいて距離を取得しなければならない。 ②最寄り商業施設・・・全路線の中点から中点までの歩行距離を測定する。 なお、路線価図の地図データを甲から受領し、乙はこのデータに基づいて距離を取得しなければならない。 ③商業中心距離・・・全路線の中点から中点までの歩行距離を測定する。 なお、路線価図の地図データを甲から受領し、乙はこのデータに基づいて距離を取得しなければならない。 (３)環境条件①下水道の有無判定②土地利用の判読 約１５ランク以上③日照通風の現地判定(４)行政的条件①都市計画法の用途地域判定②容積率の判定(指定容積率 基準容積率検証)③建蔽率 (市街化調整区域は甲より容積・建蔽率図面提供)④風致地区 その他 防火地域他５ 調査は合理的な手法を検討し、調査取得した価格形成要因は価格形成要因調書を作成し、内容の検証を行うものとする。 ６ 価格形成要因の調査取得は、一連の評価作業の指針となるものであり、的確に調査取得することが、評価作業の精度を高め、統一的・客観的基準に基づく路線価算定システムの運用を可能にすることを十分認識し、作業にあたるものとする。 (用途地区の見直し及び状況類似地域の見直し)第１５条 乙は甲と協議の上、令和９年基準年度評価替えに向け、土地利用動向に即した適切な路線価を付設するため、既存の用途地区及び状況類似地域の見直しは路線単位を中心に見直すものである。 その一連の過程で標準宅地を選定変更する場合は甲に提案しなければならない。 ２ 前項の変更等については、固定資産評価基準との整合性に留意すること。 ３ 乙は検討案を作成し、これを甲乙協議して、修正決定しなければならない。 (路線概況調査及び街路条件調査後の路線単位による状況類似地域区分)第１６条 特に街路条件調査においては単に測定のみを行うのではなく、路線単位の状況類似地域区分の適正な見直し、約300地点を対象として調査しなければならない。 特に都市計画法の用途地域の指定されている商業地域、近隣商業地域、市街化調整区域とその他の用途が路線を中心に分かれる地域を十分に調査する。 その調査の結果、路線を二重15に付設しなければならない路線を抽出し、甲乙協議を行い、最終路線を付設しなければならない。 ２ 新規に状況類似地域を区分した際、既存の標準宅地との重複や不足、変更及び再編が必要になる場合については、乙は甲と協議し検討後、甲が委託した標準宅地の鑑定業者との調整は甲を通じて提案し調整しなければならない。 ３ 判定した状況類似地域について、用途地区・状況類似地域区分図を作成しなければならない。 ４ 路線の入れ替えを行った場合には、路線データの過去路線との突合路線番号データを作成し、甲に提出しなければならない。 (街路条件調査データ及びその他価格形成要因の比準表システムへの入力)第１７条 価格形成要因全てのデータを比準表システムに入力するものである。 特に比準表項目によるカテゴリー区分については、本市の地価形成の特徴あるいは地域実情に十分留意した分析を行い、過去単価との均衡が保持できる比準表を提案しなければならない。 ２ 接近条件データの構築は先述したように二次テーブルを厳格にシステム構築し、接近データを分析し、地域の実態に適合するように、逓減格差、逓増格差を適正に発揮する比準表システムを構築しなければならない。 ３ 入力データと測定データの最終検証をデータ上で処理し、最終的には全路線に対応する価格形成要因データを甲に提出しなければならない。 (標準宅地のメモ価格による目的変数の統計分析及び理論値価格の分析検証)第１８条 令和８年１月２５日時点の標準宅地メモ価格を統計分析し、約300地点の理論値価格を求める。 その場合の説明変数は概ね６～８の価格形成要因を設定し、提案比準表の項目と可能な限り整合性を測るものとする。 (価格形成要因の主要項目の整合・理論性)２ 理論値価格と標準宅地のメモ価格に大きな開差が生じる状況類似地域の比準表は、過去単価と均衡が保持され、且つ令和９年度評価替え路線価との均衡を図れるような比準表を提案するものとしなければならない。 (統一性の有する一次比準表の検討及び作成)第１９条 第一次の比準表作成に当り、前述の標準宅地の統計分析や説明変数の偏相関係数の高い価格形成要因を抽出し、主要な価格形成要因の比準表の根拠付けを行う。 この第一次比準表は、令和８年路線価評価のシミュレーションに採用しなければならない。 (一次比準表の検証及び過去路線価とのシミュレーション)第２０条 一次比準表を検証し統計分析した偏回帰係数や土地価格比準表を参照して、本市の土地価格動向の実情あるいは納税者への説明を簡潔に行えるものか十分に検証しなければならない。 ２ 令和８年１月１日路線価と一次比準表を適用した路線価とシミュレーションを行い、逆16転路線価の抽出を行い、比準表に再度の修正を加え均衡が保持されるものか検証しなければならない。 (一次比準表による一次路線価評定)第２１条 前条迄の検証結果を踏まえて、カテゴリー、格差等調整を行い、一次比準表による路線価評定を行う。 甲に提出するまでに乙は社内均衡調整を行って事前評定を行うものとする。 (一次路線価調書の作成 )第２２条 上記の調整を経て、甲に提出する一次路線価調書を作成する。 (市内の新規開発団地を調査し路線価評定及び更新追加路線の検証)第２３条 市内の新規開発住宅団地の路線価評定に当っては、従前は作業基準日に該当していないため、類似性の有する状況類似地域から比準したものである。 そのため評価に当っては新設の標準宅地から評価を行うため、十分に過去の路線価と整合性を測らなければならない。 ２ また本市内その他の更新路線についても十分に均衡を図るようにしなければならない。 (一次路線価格均衡作業(甲において乙は立会して調整)第２４条 乙は、令和８年３月～８月において一次路線価の全本数について、市の担当職員と市において立会し、路線価均衡作業を行わなければならない。 この場合において職員が十分に納税者に説明が可能であるように、比準表の作成経過・背景を解説し、カテゴリーの調整取扱等について、担当職員が十分に理解するように努めなければならない。 特に甲の新任担当職員には十二分に説明をして理解を得なければならない。 ２ 過去単価との整合性、あるいは地域の実情に合致しない路線価が評定され、やむなく調整点を採用する場合には、システム上に調整点のカテゴリーを設け、最終的に別途データで保管をしなければならない。 ３ 路線価均衡作業においてカテゴリーを変更した記録は保存し、二次比準表への反映、あるいは二次路線価評定に活用するようにしなければならない。 最終路線価の調整点の事由を正確に記録しなければならない。 (相続路線価のシステムへの入力及び路線価の均衡作業)第２５条 乙は前年の相続路線価とともに、国税から甲を通じて令和８年１月見込み相続路線価のメモ図面等を受領した場合は、システムにその相続路線価を入力し、その開差を路線価調書に表示出来るようにし、一定の開差以上の路線価には記号を自動表示し、均衡作業に簡易に使用できるようにしなければならない。 ２ 相続路線の見込み価格は本市の路線区分図と見比べて全路線を照合し、区分が異なる場合においては、甲と協議し採用する相続路線価を決定しなければならない。 17３ 評価システムには相続路線価のスペース及び逆転記号のスペースを設けるものとする。 (売買実例価格等の収集・整理・報告)第２６条 路線価均衡作業において、その路線価評定に複数の意見等から路線価決定に確認の必要などが発生した場合に、売買事例を活用し路線価均衡の質を高めたものとするように努めるようにしなければならない。 ２ 市内の成約事例、売り希望事例 業者ヒアリングを行い収集整理し、甲に成果品として提出しなければならない。 (標準宅地鑑定資料等の修正)第２７条 標準宅地鑑定資料の変更 位置図の修正を行う。 (一次路線価調書作成)第２８条 令和８年３月３１日までに検査用の路線価調書を作成し比準表に係るその他関連資料を作成しなければならない。 (一次比準表作成)第２９条 令和８年３月３１日までに検査用の比準表その他関連資料を作成しなければならない。 (比準表報告書)第３０条 令和８年３月３１日までに、比準表の作成の経過、価格形成要因とカテゴリーの解説、カテゴリーの区分の根拠、統計分析と比準表の関連説明を記載した、比準表報告書を作成しなければならない。 (令和７年度業務報告書)第３１条 令和８年３月３１日までに令和７年度業務全般の報告書を作成し検査を受けなければならない。 (路線価評価システム「電子媒体データの提出」)第３２条 路線価評価システム内の全てのデータを電子媒体として甲に提出しなければならない。 ２ 路線価評価システムは甲に帰属するものとし、甲から指示がある時期に、路線価評価システムを甲に移行しなければならない。 ３ この場合甲の土地評価システムの仕様に適合しなければならない。 特定のメーカーによるシステムである場合には、甲の仕様に適合させるものとする。 18４ 路線価調書の書式は、Ａ４ベースとし、路線表示が概ね８～１０本、価格形成要因は最大４０要因、接近距離テーブルは先述した二次テーブルを構築したものとする。 また、詳細な仕様は契約期間内においては甲からの指示、要望、改善等をシステムに反映させなければならない。 ５ 路線価システム計算において、価格単位は常に１円単位から1,000円単位、あるいは四捨五入、切捨て処理が可能なように柔軟にシステムを構築しなければならない。 詳細な仕様はこの仕様に適合させなければならない。 (ネットワーク距離計算電子媒体データの提出)第３３条 甲と協議した基準により測定されたデータを提出し、実態に対応した測定がなされているかを、サンプル地区について甲に説明を行わなければならない。 ２ 立体処理した距離測定データについては甲の担当者に十分に説明しなければならない。 (土地評価事務取扱要領及び画地計算要領の作成・助勢)第３４条 乙は、令和９年基準年度評価替えに向けた土地評価事務取扱要領を甲とともに検討し、改定作成及び助言・助勢あるいはデータの根拠などを提供しなければならない。 ２ この場合において、宅地または宅地以外の地目の土地を含む補正率などの開差や、画地評価の一連の格差の分析を行い、評価替え後期に向けて提案しなければならない。 ３ 画地計算過程における本市の基準と固定資産評価基準に整合性の取れたものであるかを、乙は十分に検証し甲に助勢しなければならない。 (不服審査申請事案 現場調査 弁明書起案 対応 業務期間２年継続)第３５条 乙は、甲に対する不服審査申し出事案に対する弁明書等納税者への文書回答について、専門的な助言等を行わなければならない。 また、評価に関する公的書類の作成や各種の評価問題等について、甲からの要請に応じて対応しなければならない。 ２ 乙は前項について、不動産鑑定等に関する問題等については、乙の不動産鑑定士等が対応をしなければならない。 ３ 審査会が開催される場合は乙の不動産鑑定士等が立会し、甲の指示の日時に対応しなければならない。 (納税者の窓口へのクレームに対する回答書の作成等)第３６条 納税者からの甲に対する、評価全般のクレームに対する対応は回答書をもって処理しなければならない。 ２ 回答に際しては評価データに疑義が生じている場合には、現場調査を行い評価データとの異動等を検査し、客観的かつ適正なものを報告しなければならない。 ３ 既に課税がなされた画地については令和９年度評価替えに矛盾のないように、甲に適切な助言をしなければならない。 19(宅地以外地目(田・畑・山林)基準地の評価シートの作成)第３７条 甲が奈良県に提出する宅地以外の評価について、鑑定評価の手法を駆使し、適切な評価を助言し、評価算定書を甲に提出しなければならない。 「令和８年度業務」(街路条件連続性調査及び路線概況調査による二次路線価評定前の最終現地調査等)第３８条 前期路線価均衡作業において街路条件の調査不足、及び状況類似地域境界路線の類似性の調査不足、不均衡路線について再度現地調査を行い街路条件測定値の誤り、あるいは路線の状況類似地域境界の混合などについて、二次路線価均衡作業までに整合性をとらなければならない。 特に街路の区分の連続性の整合、最小有効幅員、勾配、階段についての測定等の誤りや調査箇所の漏れについては、この段階で処理し、二次路線均衡作業までに価格形成要因のデータ誤りが発生しないように対応しなければならない。 (最終価格形成要因データの再検証 データ修正作業)第３９条 上記の最終現地調査の価格形成要因のデータ修正及び前期路線価均衡作業において甲乙協議して決定した価格形成要因のデータ修正についてこの段階で確実にデータ誤りのないように処理しなければならない。 二次路線価均衡作業時においては価格形成要因データが適正であるにもかかわらず、不均衡路線が発生した場合には、やむなく調整点処理をするものであるから、特に以下の価格形成要因については慎重に判定しなければならない。 ２ 主要な価格形成要因の項目と留意事項①道路種別判定修正国道・主要道の甲の指示のルール及び範囲が適正であるか。 また、市道認定路線網図の範囲と路線の起点終点が一致したものか、または一部分私道その他道が包含されているのに市道認定データミスが発生していないか。 あるいは逆に私道が過半を占めているにもかかわらず、市道認定したデータミスを発生させていないか。 そのために、起点終点の判定共通基準に準拠して認定作業を行わなければならない。 ②街路条件連続性及び道路幅員データ修正この段階では路線区分の整合性または幅員データの根拠は、現地街路連続性及び幅員調査図面が拠り所になるが、現実的には入力段階までの誤りが認められる場合が発生する。 そのため一次路線価均衡時点では最終段階ではないため、この段階において二次路線価均衡作業までに、入力作業に誤りがないか最終的に検証を行わなければならない。 ③歩道の有無データ修正現地調査段階で路線の起点から終点まで存在しない歩道の取扱の再検証を行わなければならない。 ④行止りのデータ修正人基準、あるいは車両基準の行止り調査が統一されていたものか検証を行う。 20⑤最寄り駅距離データ修正接近要因データについては特に施設から 100ｍまでの路線について、実際の距離に概ね一致した測定値が反映されているものか、サンプル地域の路線を選定して検証しなければならない。 この段階において確実に二次テーブルの接近距離が計算どおり稼動しているかシステムを確認しなければならない。 ⑥最寄り商業施設距離データ修正接近要因データについては特に施設から 200ｍまでの路線について、実際の距離に概ね一致した測定値が反映されているものか、サンプル地域の路線を選定して検証しなければならない。 この段階において確実に二次テーブルの接近距離が計算どおり稼動しているかシステムを確認しなければならない。 ⑦下水道の有無データ修正下水道処理区域図によって下水道の有無の判定を行うものであるが、処理区域、未処理区域境界の下水道の有無については最終的に管埋設図面により認定し適正な判定を行ったものか検証しなければならない。 また下水道処理区域内であってもその路線に管が埋設されていない路線については甲と最終的に協議して決定しなければならない。 ⑧土地利用のデータ修正一次路線価均衡及び二次路線均衡作業を経過し、土地利用の文体表現または格差の増減が変更されるため、入力番号と文体の不一致の入力誤りがないようにしなければならない。 ⑨都市計画法の用途地域データ修正用途地域境界において路線の起点終点の範囲と一致しているか、あるいは一致していても幹線道路の背後地域の面的状況類似地域の路線が幹線側の用途地域として認定誤りが発生していないか、十分に留意しなければならない。 また、二重路線において用途地域境界と不一致が発生しないように留意しなければならない。 市内の令和８年１月作業基準日の用途地区の変更地域についても再度見直すものとする。 ⑩容積率のデータ修正容積率は二次路線価均衡作業を通して不均衡の路線については実態に即した容積率を再検証し、最終データを修正しなければならない。 ⑪建蔽率データ修正建蔽率は二次路線価均衡作業を通して不均衡の路線については実態に即した容積率を再検証し、最終データを修正しなければならない。 ⑫風致地区 その他 防火地域他データ修正風致地区等は規制の程度に応じて、二次路線価均衡作業を通して不均衡の路線については実態に即した適用を行い、最終データを修正しなければならない。 (用途地区及び状況類似地域の最終決定)第４０条 一次路線価均衡作業を通じて発生した用途地区の変更、状況類似地域境界の変更、路線の異動や入れ替え作業、路線番号の変更等について現地調査を行って、二次路線価均衡作業に対応したものに修正しなければならない。 一次路線価均衡作業で判断した結果より現地調査の判断が現況に適応する場合には、再度21甲と協議して、二次均衡作業までに修正を行わなければならない。 (用途地域・状況類似地域の最終変更に伴う路線異動作業)第４１条 前条の作業によって変更されたものをシステムに適正に反映し、全路線価の価格形成要因に異動の誤りがないようにしなければならない。 ２ 路線異動は二重路線番号の発生がないように、甲の指示により常に確認を行わなければならない。 ３ 一次路線番号、二次路線番号、最終路線番号の突合せデータを作成し、甲の確認を受けなければならない。 (更新新規路線の調査及び比準表システムへの取り込み作業)第４２条 更新新規路線は後期、令和８年４月１日から令和９年３月３１日まで、甲の指示の都度システムに入力し、その路線価を報告しなければならない。 この更新新規路線の均衡は事前に乙により、一次路線価均衡時点あるいは二次路線価均衡時点であっても、その均衡時点に対応して路線価を評定しなければならない。 また、甲から路線価の変更指示がなされた場合はすみやかに対応しなければならない。 ２ 更新新規路線の街路条件調査は原則として乙が調査しなければならない。 ３ 更新新規路線は１本の場合、複数の場合、あるいは住宅団地の完成による路線を随時更新しなければならない。 (路線区分の最終見直し及び新規路線の付設)第４３条 前条までの作業を取り纏めた結果の路線区分の最終見直しを行うものとする。 特に更新新規路線は小規模な開発新興住宅のため、その周辺の状況類似地域と比較して類似性が異なる場合には、類似性の有する状況類似地域から飛び状況類似地域としたほうが適正であるか、あるいはそのままにその状況類似地域に包含処理すべきかを十分に検討して、甲に報告しなければならない。 ２ 飛び状況類似地域の処理をする場合は接近条件の価格形成要因である、駅距離、商業施設等の距離を十分に検討して判断しなければならない。 ３ 更新新規路線等の接近距離はネットワーク測定の距離データを再構築しなければならない。 ４ 路線の分割、合体、区分した場合も全ての価格形成要因も見直し、システム更新しなければならない。 (一次路線価均衡後の比準表格差及び時点修正率影響後の比準表格差修正)第４４条 一次路線価均衡作業で発生した価格形成要因、比準表カテゴリー、文体表記、比準表格差を第一段階として修正する。 ２ 時点修正率を受けて用途地区ごとの変動率から用途地区境界の路線価が令和８年１月１日路線価と令和８年７月１日路線価の逆転現象の傾向を分析する。 22(二次比準表の作成(時点修正率決定後の比準表検証))第４５条 前条の作業を通して比準表を修正し、甲と十分に協議を行い価格形成要因、格差等を完全に修正した二次比準表を作成する。 (二次比準表による二次路線価評定及びシステムデータ構築)第４６条 上記の検証結果を踏まえて、カテゴリー、格差等の調整を行い、一次比準表による路線価評定を行う。 甲に提出するまでに乙は社内均衡調整を行って事前評定を行う。 「二次路線価格均衡作業 (時点修正率決定後の路線価均衡)」(甲において乙は立会し協議調整 令和８年９月～１１月予定)第４７条 乙は、時点修正率を受けて後、令和８年９月～１１月において二次路線価の全本数について、市の担当職員とブロック毎に立会し、二次価格均衡作業を行わなければならない。 この場合において職員が十分に納税者に説明できるように、時点修正率の二次路線価に及ぼす影響を勘案した比準表の修正経過等を解説し、カテゴリーの再調整の取扱における解説を十分に行って、担当職員が十二分に理解するように努めなければならない。 ２ 最終的に令和８年１月１日の公開路線価との整合性、または地域の実情に合致しない価格が評定され、やむなく調整点を採用する場合には、システム上に再度の調整点のカテゴリーを設け、最終段階の路線価には調整点を可能な限り採用しない処理を行わなければならない。 ３ 二次路線価均衡作業においてカテゴリーを変更した記録は保存し、決定比準表への反映、あるいは決定路線価評定に活用するようにしなければならない。 (近隣市町の路線価の調整及び追加指示路線の最終調整)第４８条 本市と接続する奈良市西端地域、大和郡山市、平群町、四條畷市、大東市の路線価について、甲から隣接市町の路線価を受けて、これらに影響される路線を検証する。 ２ 検証した結果、本市の修正を要する事項であるか隣接市町に修正を求めるべき事項であるかを甲に報告し、協議しなければならない。 (総括 令和９年度評価替え結果の説明)第４９条 令和７年・令和８年路線価の最終評価替えが終了した時点で、甲の指示する日までに、令和８年１月１日路線価までのフィードバックした経過、用途地区ごとの路線価の概要、路線価決定に至る経過、不均衡路線価の最終処理方法、土地評価事務取扱要領の主要な問題点、納税者からのクレームに対する対応等を簡潔に取り纏め、報告しなければならない。 ２ 報告にあたっては簡潔に取り纏めた要約報告書等を作成しなければならない。 23(最終路線価調書提出(最終のデータを全て完結した路線価評定))第５０条 令和９年２月１０日までに最終路線調書を作成しその路線価の凡例等を整理した関連資料を添付して、甲に提出しなければならない。 (最終比準表作成)第５１条 令和９年３月３１日までに最終比準表その他関連資料を作成しなければならない。 (比準表格差 採用要因の根拠報告書作成)第５２条 比準表の採用した価格形成要因、カテゴリー区分、格差についてその価格形成要因ごとの根拠を詳細に理論的に説明が可能な比準表根拠報告書を作成しなければならない。 ２ 当該根拠書は納税者などからの問い合わせやクレームに的確に対応できるような内容を記載しなければならない。 ３ 作成過程では甲の主担当者と数次による協議を行い、その都度、本市の固定資産税評価の特色を十分に反映した内容の報告書になるように努めるものとする。 (比準表報告書)第５３条 令和９年２月１０日までの後期における、比準表の作成の経過、価格形成要因とカテゴリーの解説、カテゴリーの区分の根拠、統計分析と比準表の関連説明を記載した、比準表報告書を作成しなければならない。 (令和８年度業務報告書作成)第５４条 令和９年３月３１日までに令和８年度業務全般の報告書を作成し、検査を受けなければならない。 (路線価評価システム「電子媒体データの提出」(全路線価の価格形成要因及び格差及び路線価格))第５５条 路線価評価システム内の全てのデータを電子媒体として、甲に提出しなければならない。 ２ 路線価評価システムのデータは甲に帰属するものとし、甲から指示がある場合には路線価評価システム内部の全てのデータを甲に移行しなければならない。 ３ この場合、甲の路線価図等システムの仕様に適合しなければならない。 特定のメーカーによるシステムである場合には、甲の仕様に適合させなければならない。 ４ 路線価調書はＡ４ベースとして概ね路線表示数を８～１０本、価格形成要因は最大４０要因、接近距離テーブルは先述した二次テーブルを構築したものとする。 ５ 路線価の価格の単位は常に１円単位から1,000円単位、あるいは四捨五入、切捨て処理が可能なように柔軟にシステムを構築しなければならない。 ６ 価格形成要因の４条件毎の、下部に調整評点を入力可能なスペースをシステム構築すること。 24(ネットワーク距離計算電子媒体データの提出)第５６条 甲と協議した基準により測定されたデータを提出し、実態に対応した測定がなされているかを、サンプル地区について甲に説明を行わなければならない。 ２ 立体処理(ネットワークの切断距離等)した距離データについては甲の担当者に十分に説明しなければならない。 (土地評価事務取扱要領及び画地計算要領の作成・助勢)第５７条 乙は、令和９年基準年度評価替えに向けた土地評価事務取扱要領を甲とともに検討し、一部分改定作成及び助言・助勢あるいはデータの根拠などを提供しなければならない。 ２ この場合において、宅地または宅地以外の地目の土地を含む補正率などの開差や、画地評価の一連の格差の分析を行い、評価替え後期に向けて提案しなければならない。 ３ 画地計算過程における本市の基準と固定資産評価基準に整合性の取れたものであるかを、乙は十分に検証し甲に助成しなければならない。 (不服審査申請事案 現場調査 弁明書起案 対応 業務期間２年継続)第５８条 乙は、甲に対する不服審査申し出事案に対する弁明書等納税者への文書回答について、専門的な助言等を行わなければならない。 また、評価に関する公的書類の作成や各種の評価問題等について、甲からの要請に応じて対応しなければならない。 ２ 乙は前項について、不動産鑑定等に関する問題等については、乙の不動産鑑定士等が対応をしなければならない。 ３ 審査会が開催される場合は乙の不動産鑑定士等が立会し、甲の指示の日時に対応しなければならない。 (納税者の窓口へのクレームに対する回答書の作成等)第５９条 納税者からの甲に対する、評価全般のクレームに対する対応は回答書をもって処理しなければならない。 ２ 回答に際しては評価データに疑義が生じている場合には、現場調査を行い評価データとの異動等を検査し、客観的かつ適正なものを報告しなければならない。 ３ 既に課税がなされた画地については令和９年度評価替え評価に矛盾のないように、甲に適切な助言をしなければならない。 (宅地以外地目(田・畑・山林)基準地の評価シートの作成)第６０条 甲が奈良県に提出する宅地以外の評価について、鑑定評価の手法を駆使し、適切な評価を助言し、評価書を甲に提出しなければならない。 (業務記録等)25第６１条 乙は、各作業・業務に際しての打ち合わせ記録、現況写真の撮影等、各過程を記録しておかなければならない。 (公的書類の作成業務補助「国税への精通者意見書作成ほか」)第６２条 乙は甲の指示がある場合、路線価評定をまとめ国税事務所へ、不動産鑑定士としての精通者意見書などを作成し、固定資産税路線価と相続路線価の均衡を図る公的書類の作成及び助勢を行わなければならない。 26(成果品および納入期日)第６３条 乙は、以下の成果品を定められた期日までに納入しなければならない。 令和７年 度成 果 品規格納入形式部数 納入期日書類電磁的記録媒体１ 街路条件連続性調査図面 指定 ○ １ 部 令和８年２月１０日２用途地区の見直し状況類似地域の見直し協議 ○ ２ 部 令和８年２月１０日３統計分析の標準宅地の理論値価格及び分析経過任意 ○ ○ ２ 部 令和８年２月２８日４ 一次比準表 協議 ○ ５ 部 令和８年３月１日５一次路線価調書(予備路線価調書)指定 ○ ○ ２ 部 令和８年３月１日６ 一次路線価データ 協議 ○ ○ １ 部 令和８年３月１日７ 用途区分図、状況類似区分図 協議 ○ １ 部 令和８年３月３１日８ 標準宅地プロット価格図 協議 ○ １ 部 令和８年３月３１日９ 標準宅地鑑定一覧表資料 協議 ○ ○ １ 式 令和８年３月３１日10 比準表報告書 任意 ○ ○ ２ 部 令和８年３月３１日11 業務報告書 任意 ○ ○ ２ 部 令和８年３月３１日12ネットワーク測定距離データ(第一次用距離)協議 ○ ○ ２ 部 令和８年３月３１日13土地評価事務要領不服審査申請事案協議 ○ ○ ２ 部 随時14 宅地以外地目の評価算定 協議 ○ ○ ２ 部 随時15その他甲が必要と認める書類任意 任 意 随時27令和８年 度成 果 品規格納入形式部数 納入期日書類電磁的記録媒体１街路条件連続性最終調査図面指定 ○ １ 部 令和８年１０月１日２用途地区の見直し状況類似地域の見直し協議 ○ ２ 部 令和８年１０月１日３ 二次比準表 協議 ○ ５ 部 令和８年１０月１日４ 二次路線価調書 指定 ○ ○ ２ 部 令和８年１０月１日５ 二次路線価データ 協議 ○ ○ １ 部 令和８年１０月１日６後期用途区分図、状況類似区分図協議 ○ １ 部 令和９年３月３１日７ 最終比準表 協議 ○ ５ 部 令和８年１２月１日８ 最終路線価調書 指定 ○ ○ ２ 部 令和９年３月３１日９ 比準表報告書 任意 ○ ○ ２ 部 令和９年３月３１日10 業務報告書 任意 ○ ○ ２ 部 令和９年３月３１日11最終二次路線価対応修正ネットワーク測定距離データ協議 ○ ○ ２ 部 令和９年３月３１日12 土地評価事務要領 協議 ○ ○ ２ 部 随時13不服審査申請事案宅地以外地目の評価算定協議 ○ ○ ２ 部随時令和９年３月３１日14 窓口クレームに対する回答 任意 任 意 随時15その他甲が必要と認める書類任意任 意 随時16更新追加路線評定路線価調書指定 ○ ○ １ 部 随時以上令和７年度 実 施 設 計 書 生駒市路線価等調査 一式( 請 負 率 ) 当初請負額 ÷ 当初設計額 ＝ 円÷ 円＝ 変更請負金額 ( 変 更 価 格 ) 変更設計工事価格 × 請負率 ＝ 円× ＝ 計 算 式 (変更消費税等相当額) 変更価格 × ０．１ ＝ 円× ＝( 変 更 契 約 額 ) 変更価格 ＋ 変更消費税相当額 ＝ 円＋ ＝ 令和 7年 7月 25日委 託 業 務 名委 託 番 号 生駒市全域令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務変 更作 成 年 月 日当 初円当 初 請 負 金 額( 変 更 前 )円路線 ・ 河川名等業 務 箇 所業 務 概 要変 更 設 計 金 額( 変 更 後 )円変 更 請 負 金 額( 変 更 後 )当 初 設 計 金 額( 変 更 前 )円数量 単位 単価 金額 摘要令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務1 式設 計 業 務 費 内 訳 書費目・工種・種別・細別・規格設計業務委託 設計費計画設計業務価格消費税相当額業務委託料明細第1号単位 数量 単価 金額式 1式 1式 1式 1式 1式 1式 1式 1式 1式 1令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務工 種 ・ 種 別路線価形成要因・用途・状況類似地区調査等価格形成要因整理等摘要 備考路線概況調査状況類似地区、路線区分見直し修正予備路線価の付設新規路線価の付設現行比準表更新等標準宅地の選定見直し路線区分の現地調査後の見直し路線区分図面の作成明細第2号単位 数量 単価 金額式 1式 1式 1式 1式 1式 1式 1 路線価報告書・比準表報告書作成用途・状況類似地区・価格形成･境界路線地域調整最終比準表と路線価の格差修正最終路線価算定･国税路線価調整等新規路線価及び周辺地域路線価調整工 種 ・ 種 別 摘要土地評価事務要領・宅地以外評価算定根拠・審査申し出者等への回答の助勢田畑山林基準評価等の検討書作成等備考事後審査型条件付一般競争入札参加資格確認申請書 令和 年 月 日 生駒市長様 (申請者)所在地 商号又は名称 代表者 氏名 TEL: FAX:担当部署及び担当者名 下記業務に係る事後審査型条件付一般競争入札に関して、落札候補者となりましたので、必要な資格について確認されたく申請します。 また、入札参加資格のすべての要件を満たしていること及び本申請書の記載内容については事実と相違ないことを誓約します。 記 契約件名令和９年度固定資産税(土地)評価替えに係る路線価等調査策定業務開札日 令和７年８月１５日業務履行(契約)実績①業務名②発注者名③契約金額金 円(税込)金 円(税込)④契約期間年 月 日 ～年 月 日年 月 日 ～年 月 日その他必要な条件注1)落札候補者は、この書面を入札公告に示す書面を添えて期限までに提出してください。 期限までに提出がない場合や審査の結果入札参加資格を満たさない場合は、落札候補者としての資格を失います。 また、正当な理由なく事後審査に係る書類の提出がない場合や虚偽記載した場合は、入札参加停止措置等を受ける場合がありますので、十分ご注意ください。 注2)業務履行(契約)実績欄は、入札公告における入札参加資格を満たす履行(契約)実績を記載してください。 ただし、履行(契約)実績を求めていない案件については、記載不要です。 様式１１